賃貸借契約は一方がある物を貸してもう一方がそれに対して賃料を支払う事によって成立します。もし、賃料を支 払わない場合は法律上は『使用貸借』と呼ばれ賃貸借よりも借りた人の権利が弱くなります。
『賃貸借契約』にはまず『民法』の規定が適用されますが、建物の賃貸の場合は『借地借家法』が優先して適用され ます。そして、場合によって『消費者契約法』やその他の法律が適用されます。
建物の賃貸借契約では一般的には借りる人の方が弱い立場になることが多いのですが、貸す人と借りる人の力関係を調整する目的で制定された のが『借地借家法』です。
例えば、賃貸人が契約期間満了前の一定の期間内に所定の通知をしなければ自動的に契約が更新されることになったり、正当事由がなければ賃 貸人から解約ができなかったりと、借りる人がいきなり追い出されることのないような配慮がされています。さらに、賃貸人からの解約が認めら れても６ヶ月間はそのまま住む事ができます。
もし、『借地借家法』と違う取り決めをしてもそれが借りる人に不利な場合はその取り決めは無効 です。
『敷金』とは家賃を滞納したり、借りていた建物を出て行くときに建物を直したりするための費用をあらかじめ大家さんに預けておくお金です。 なので、家賃の滞納がなかったり直すところがなければ返してもらえます。しかし、この敷金に関するトラブルは賃貸借契約のなかでももっとも 多いのではないでしょうか？。
これは、『どの範囲までを借りていた人が直す義務があるのか？』ということについてよく理解されていないからだと思います。
『貸す人』には、『借りる人』が建物を普通に使用できるようにする義務があります。『借りる人』が普通に使用していて消耗したもの、劣化 したものなどを直す義務は『貸す人』にあるわけです。そのために家賃を払うのです。つまり、家賃の中には建物を修 繕する分も含まれているということです。もし、『借りる人』が普通に使用しなかった場合にはじめて『借りる人』の負担になります。
また、あらかじめ『どの範囲まで建物をなおすか？』について契約書に定められている事もあります。しかし、このときにこの契約が『借りる 人』に不利な契約の場合は、そのことを『借りる人』がちゃんと自分にとって不利な契約であることがわっかた上で費用を負担 することを承知していないと全部又は一部が無効になるでしょう。
具体的になにが借主の負担になるかの一例をこちらにあげておきますので参考して下さい。
また、契約によっては『保証金』と呼ばれるお金を払う場合もあります。これについては敷金と同じような 性質のものが多いと思います。
上記のとおり、借りた人が普通に生活して汚れたり壊れたりしたもの（以下、通常損耗と呼びます）は、契約開始の時点で当然に予定されその 費用は家賃に含まれているもので、原則として借りた人に負担させることはできません。
それでは、通常損耗を借りた人に負担させることはできないのか？といわれれば、まるっきり不可能というわけではないようです。
判例では、通常損耗を借りた人に負担させるためには
ことが必要だといっています。
ところで、ここでいう『通常損耗の範囲を明確に』という部分ですが、どの程度明確にすればいいのか？という問題があります。参考になると 思う判例があるので概要を紹介します。
その賃貸契約では、契約書とは別の書面で負担区分表というものがあり、それにはどの程度の状況が補修が必要になるか？誰の負担になるか？ が記載されていました。
例えば、『襖・障子』の補修が必要な状況として『汚損（手垢やタバコの煤けなど生活することによる変色を含む』、『壁や天井』の補修が 必要な状況として『生活することによる変色・汚損・破損』となっていて、どちらも負担は借りる人になっていました。さらに、賃貸契約の前に 説明会も開かれていました。
このような契約でも裁判所は借りる人に負担させることを認めませんでした。
たぶん『生活することによる』という表現では『明確』とは言えないということなのでしょう。また、説明会でも、退去時の費用の負担はこの 表に従うという説明はあったが、負担区分表の個々の項目の説明はなかったそうです。
通常の借家契約では、なにもしなければ自動的に期間が更新してしまいますし解約するにも正当な理由が必要なります。なので、後々その建物 （又はその土地）を利用しようと考えている人はうかつに貸す事ができなくなります。そこで、一定の場合には更新もなく一定 期間の経過によって賃貸借契約を終了させることができるようになっています。
どうすれば良いかというと、
１、契約書を作る
２、書面を交付してちゃんと説明する
３、期間が終わる６ヶ月前まで
に通知すること
これをすれば原則として一定期間だけ家を貸す事ができます。詳しくは『借地借家法』の３８条で確認してくださ い。
その他に、『取り壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法３９条)』『一時使用目的の建物の賃貸借（借地借家法４０条)』 などもあります。